目前在購(gòu)房資格非常珍貴的情況下,購(gòu)房者出手都比較謹(jǐn)慎。對(duì)于一些剛需買(mǎi)家來(lái)說(shuō),因?yàn)轭A(yù)算有限,市區(qū)能選的可能就是“老破小”,要么就選近郊樓盤(pán)。另外,一些手上持有“老破小”的業(yè)主,有人想置換成新的電梯樓,有人想出售。那么“老破小”樓梯樓值得持有或買(mǎi)入嗎?
樓梯樓總價(jià)低實(shí)用率高受關(guān)注
據(jù)中原地產(chǎn)二手成交數(shù)據(jù)顯示(統(tǒng)計(jì)周期:2017年1月1日—10月25日),經(jīng)中原成交的電梯樓占比約57%,而樓梯樓則約43%。樓梯樓方面,樓齡20年以上的成交占比最多,達(dá)到50%。而樓齡約15-20年的則占約41%;15年以下樓齡的占比最少,僅9%。不少樓梯樓以總價(jià)較低、實(shí)用率高等原因受到買(mǎi)家的追捧。
此前,鏈家市場(chǎng)研究員劉鏡棠表示,樓梯樓之所以受買(mǎi)家歡迎,主要有以下幾個(gè)因素:一是價(jià)格相對(duì)實(shí)惠,適合預(yù)算不多的置業(yè)人群;二是樓梯樓有加裝電梯的可能,適合老年人或想住電梯樓但預(yù)算不夠買(mǎi)電梯樓的人群;三是樓梯樓多是房改房,格局方正,實(shí)用率高;四是樓梯樓物業(yè)大多位于老城區(qū),生活配套齊全,居住氛圍濃厚;五是有不少樓梯樓物業(yè)帶有優(yōu)質(zhì)學(xué)位,是不少家長(zhǎng)型買(mǎi)家的首選。在中心區(qū)里,不少名校附近的房源樓齡往往超過(guò)20年,這是“老破小”物業(yè)成交占比最高的主要原因。
專(zhuān)家:帶學(xué)位的價(jià)值更高
目前,老城區(qū)的“老破小”活躍在各大中介人員的朋友圈,面積在25—60平方米,樓齡多在20年左右,一般總價(jià)相對(duì)較低,100多萬(wàn)元到300多萬(wàn)元。方圓資產(chǎn)管理首席分析師鄧浩志表示,“老破小”要看具體情況,有些是帶有優(yōu)質(zhì)學(xué)位的,雖然老一點(diǎn)舊一點(diǎn),但仍具備基本的居住功能,這種物業(yè)可以繼續(xù)持有,有購(gòu)買(mǎi)需求的也可以入手。而純粹的“老破小”是非常破舊的,沒(méi)法居住的,有些人拿著或買(mǎi)入是為了博拆遷,不過(guò),因?yàn)檎咦兓安疬w進(jìn)度等變數(shù)較多,此類(lèi)物業(yè)不建議參與。
業(yè)界建議
二手樓熱門(mén)板塊市場(chǎng)分析
越秀區(qū)淘金板塊
中原地產(chǎn)淘金北路分行高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理陳華妹表示,該板塊的二手盤(pán)以樓梯樓散盤(pán)為主,其中,熱門(mén)二手盤(pán)有淘金路散盤(pán)、淘金坑小區(qū)、淘金北小區(qū)以及恒福路小區(qū),它們的優(yōu)勢(shì)是總價(jià)相對(duì)便宜、配套優(yōu)質(zhì)學(xué)位。據(jù)陳華妹介紹,淘金北小區(qū)和恒福路小區(qū)因帶省一級(jí)中星小學(xué)學(xué)位,成為了買(mǎi)家最為青睞的二手盤(pán)。前者是房改房單位,涵蓋戶型、面積都較多,小面積單位約46㎡,大面積單位約116㎡,現(xiàn)時(shí)的均價(jià)約4.5萬(wàn)-5萬(wàn)元/㎡。而恒福路小區(qū)放售的盤(pán)源則集中在55-60㎡的兩房,目前均價(jià)約3.8萬(wàn)-4.2萬(wàn)元/㎡。
另外,陳華妹透露,淘金板塊在這一兩年里價(jià)格是呈上升趨勢(shì),如樓梯樓為例,去年的均價(jià)普遍在3.7萬(wàn)-3.8萬(wàn)元/㎡,而今年則上升至4.8萬(wàn)元/㎡,升幅30%左右。價(jià)格的上升主要是因?yàn)椴糠峙f樓帶優(yōu)質(zhì)學(xué)位還加裝了電梯,使得業(yè)主們的心態(tài)更為強(qiáng)勢(shì),放盤(pán)也逐漸減少。如淘金北路28號(hào)之前有一套樓梯高層兩房,面積約70㎡,帶省級(jí)小學(xué)——中星小學(xué)學(xué)位,在加裝電梯前,成交價(jià)為280萬(wàn)元。而在加裝電梯后的同類(lèi)型兩房,業(yè)主放盤(pán)價(jià)為350萬(wàn)元,單價(jià)上漲近1萬(wàn)元/㎡,后來(lái)業(yè)主“惜售”,更是不放售了。
陳華妹建議,對(duì)于20年樓齡左右的樓梯樓,可以選擇繼續(xù)持有,因?yàn)槠湮磥?lái)的保值升值較好。而30年樓齡以上“老破小”樓梯樓,建議可選擇置換放售,因?yàn)樵擃?lèi)房子升值空間相對(duì)有限。
天河區(qū)五山板塊
中原地產(chǎn)五山分行資深營(yíng)業(yè)經(jīng)理鄭羽彬介紹,“五山花園、華南理工大學(xué)宿舍和華南農(nóng)業(yè)大學(xué)宿舍,是該板塊最為熱門(mén)的二手盤(pán)。面積60-80㎡的兩至三房是最受買(mǎi)家歡迎。現(xiàn)時(shí),五山花園的樓梯樓均價(jià)為5.5萬(wàn)-5.8萬(wàn)元/㎡,而華南理工和華南農(nóng)業(yè)大學(xué)宿舍的均價(jià)約6萬(wàn)元/㎡?！编嵱鸨虮硎?現(xiàn)時(shí)樓梯樓價(jià)格升幅較為明顯,尤其是加裝電梯后。如華南理工大學(xué)南秀村的單位,樓齡約22年,屬于框架結(jié)構(gòu),加裝前的均價(jià)約4.5萬(wàn)元/㎡,加裝后的均價(jià)為6萬(wàn)元/㎡。
鄭羽彬建議,超過(guò)30年的樓梯單體樓宜出售置換,因?yàn)檫@類(lèi)樓梯樓的樓齡舊,隔音效果差,而且屬于混合結(jié)構(gòu)的物業(yè),較難改變房子的布局。而對(duì)于樓齡新,小區(qū)管理好,且有機(jī)會(huì)加裝電梯的樓梯樓,可以選擇繼續(xù)持有,后續(xù)升值空間較大。
海珠區(qū)寶崗板塊
中原地產(chǎn)寶崗分行高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理鄧劍軍介紹,現(xiàn)時(shí),寶崗板塊成交較為活躍的樓梯樓主要是面積約50㎡的一房及小兩房單位。20年樓齡左右的樓梯樓,低層單位目前均價(jià)約3萬(wàn)元/㎡,高層單位約2.2萬(wàn)元/㎡。去年年初時(shí),該板塊樓梯樓低層單位市場(chǎng)均價(jià)約1.8萬(wàn)元/㎡,高層單位約1.4萬(wàn)元/㎡。鄧劍軍表示,樓價(jià)的變化主要是受樓市向好的大環(huán)境所帶動(dòng)。
鄧劍軍透露,舊樓加裝電梯后,由于其實(shí)用率高,高層單位需求量較大,而買(mǎi)家對(duì)已加裝電梯的樓梯樓的價(jià)格接受度較高。但業(yè)主心態(tài)強(qiáng)勢(shì),放盤(pán)較少。如,怡雅苑的樓齡約20年,屬于框架結(jié)構(gòu),一期的樓梯樓基本完成加裝。加裝前的樓梯低層均價(jià)約3萬(wàn)元/㎡,高層單位約 2萬(wàn)元/㎡。加裝電梯后,均價(jià)約4萬(wàn)元/㎡。而光漢直街40號(hào)的樓齡約25年,同樣屬于框架結(jié)構(gòu),部分已完成加裝,加裝前后的價(jià)格和怡雅苑相仿,主要是因?yàn)槠鋷∫患?jí)學(xué)位——寶玉直小學(xué)。
鄧劍軍認(rèn)為,該板塊樓梯樓總價(jià)較低,首付低,且實(shí)用率較高,是其受歡迎的主要原因。對(duì)于“老破小”的樓梯樓,如果資金允許的情況下,可以選擇放售置換。而中低樓層的樓梯樓可以選擇適當(dāng)持有,因?yàn)闃翘葜械蛯拥男枨罅看?客戶接受度高,盤(pán)源較少,可以說(shuō)是“不愁賣(mài)”。
談及 “老破小”樓梯樓是該持有還是置換,廣州中原企業(yè)傳訊部何嘉麗則認(rèn)為,如果是有優(yōu)質(zhì)學(xué)位加持或即將加裝電梯的樓梯舊樓,其仍具有升值空間,可選擇繼續(xù)持有。而不帶學(xué)位、樓齡相對(duì)較舊的樓梯樓如果有置換的需要,可以選擇出售,但要注意把握好交易的節(jié)奏。
